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サービス・ソリューション

修繕・建替えQ&A

皆様からたびたびお寄せいただくご質問・ご相談をまとめました。

Q-1:マンションにエレベーターがなく、階段の上り下りが不便です。建替えを考えた方が良いのですか?

エレベーター新設の修繕工事と建替え事業の両方を検討されることをおすすめします。個々のケースにより異なりますが、単にエレベーター設置のための建替え事業でしたら、お住まいの方々のご理解をいただくことは難しいのではないかと思います。エレベーター新設についての権利関係と費用分担の方法等を整理し、建替え事業との費用対効果を比較検討することにより、管理組合として最適な意思決定ができることと思います。

Q-2:修繕・改修か建替えかのどちらを進めたら良いのかわかりません。どちらが良いのですか?

マンション個々の立地条件やお住まいの方が改善したいと思われていることを整理して、修繕・改修か建替えか費用対効果の比較検討をされることをおすすめします。一般的に建替えと比べて修繕・改修では、お住まいの方の費用負担は低く抑えられるメリットがありますが、耐震性能や居住スペースなど改善できる自由度は限られてしまいます。また逆に、既存不適格マンションの場合では、建替えにより居住スペースが減ってしまうケースもあります。皆様が満足する計画を立てるには比較検討による意思決定が必要です。

Q-3:合意形成は、建替えの場合と大規模修繕の場合と違うのですか?

区分所有法では、一般的に建替えは4/5以上、普通の大規模修繕などは1/2以上、エレベーターの設置等を伴う改修ですと3/4以上の合意が必要であると定められています。但し、管理規約や土地・建物の権利関係、また団地であれば管理形態などで一般論とは異なる場合があります。それぞれの実績・ノウハウを持つ安藤ハザマに一度ご相談ください。

Q-4:建替えの検討費用をなるべく抑えたいのですが、どうしたら良いのですか?

建替え事業の推進には、例えば計画図作成費や諸調査費用、また第三者的なコンサルタントに事業推進を委託するならばその費用など、検討の段階に応じてさまざまな費用が必要になります。この費用を抑えるには、必要な業務委託をなるべく効率よく無駄なく行うことが重要です。安藤ハザマでは皆様が適切な時期に効果的な業務委託ができるよう、これまでの実績・ノウハウを活かしてアドバイスを行っております。また、事業のトータルサポートをお任せいただければ、万全の社内バックアップ体制により検討費用を最小限に抑えるようお手伝します。

Q-5:建替えの合意形成はどのように進めたら良いですか?

まずは建替え検討組織が主体となって情報収集・勉強会・検討会を進めます。この時、お住まいの皆様にニュースの発行や説明会の開催などで、分け隔てなく情報の共有化を図ることが重要です。マンションにはさまざまな価値観の方々がお住まいですが、初期段階では情報の公平さに十分配慮しながら、個別ではなく管理組合全体としての問題解決・意思決定の手順で進めましょう。
また、安藤ハザマのような実績とノウハウを兼ね備えたパートナー(コンサルタント・ゼネコン・デベロッパー)をなるべく早い段階に選定して、協力しながら進めて行くことをおすすめします。

Q-6:大規模修繕の費用は? 建替えの費用は? どのくらい必要ですか?

大規模修繕の費用は工事内容によって異なります。一般的には修繕計画・修繕積立金によって工事内容を決定されているようですが、資金が不足する場合はマンションリフォームローンや地方自治体の住宅改修融資(助成)制度などもご検討ください。
また、建替えには検討費用をはじめ、測量、解体・建築工事や設計などさまざまな費用が必要です。基本的にはお住まいの方が皆様で負担し合うことになりますが、これまでの建替え成功事例のほとんどは、等価交換手法で皆様の負担金の軽減を図っています。個別の負担金の調達は、例えば住宅金融公庫では都市居住再生融資やリバースモゲージ、親子ローンなどがあり、一般の金融機関でもさまざまなメニューがあります。安藤ハザマでは、これらのニーズに対応したコンサルティングを行います。

Q-7:民事信託方式のメリットは何ですか?

民事信託方式は工事期間中に皆様の権利を信託財産として登記することにより、資産保全ができるメリットがあります。等価交換方式での建替えの場合、万一、工事期間中に事業主のデベロッパーやゼネコンが倒産したり、権利者のどなたか一人が破産したり相続でトラブルがあった場合は、土地の差し押さえなどで事業がストップする懸念があります。このリスクを回避できて円滑な事業を担保するのが民事信託方式です。この手法は、安藤ハザマが「大井金子町住宅建替え事業」でマンション建替えに初めて採用しました。

Q-8:既存不適格マンションでも建替えは可能ですか? 大規模修繕するしかないと思っていますが……。

いつかはマンションを建替えることになります。必要な時期に検討を始めなければスラム化の道だけが残ります。マンション建替え事業はお住まいの皆様が足並みをそろえて行う自宅の更新事業ですが、分譲当時と比べて家族構成が変化した方や別に居宅をお持ちの方、また建替えを契機に資産を現金化して新たなお住まいをお求めになる方など少なからずいらっしゃいます。皆さんの住戸面積が減るということで建替え計画を諦めてしまう必要はありません。

Q-9:どうしたら建替えの工事費を安く抑えることができますか?

建物のデザイン性や最新の住宅設備機器を重視する計画の場合、一般的には工事費がかさむため権利者の皆様にメリットをもたらすとは限りません。安藤ハザマはマンションデベロッパーと異なり、建替え事業においては、現在市場で売れているマンションが権利者の方々が求めているマンションであるとは考えず、これまで培ってきた技術とノウハウで最適な建物計画と適正な工事費をご提案します。

Q-10:団地に住んでいますが、最近修繕工事を行った他の棟の方は建替えに賛同してくれないのではと心配です。何か良い方法はありませんか。

棟別に建物の管理を行なっている団地は非常に多いようです。ですから、老朽化の度合いや修繕工事の実施状況の違いにより、建替え時に足並みがそろわないという同様のお話をよく耳にします。安藤ハザマでは、団地再生の観点から、公団分譲団地などでの階段室型住棟にエレベーターと水廻りを増設するメニューなど、増設部の権利関係についても提案のご用意があります。また、団地内の部分建替えにいても実現可能なご提案をします。

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